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In Immobilien wird Geld auf den Kauf, nicht auf den Verkauf gemacht

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Bald nachdem ich meinen unzeitgemäßen Kauf auf einem Lake Tahoe Feriengrundstück geteilt hatte, geschah etwas Interessantes. Ein nahegelegenes Haus auf der gleichen Seite meiner Straße wurde für 1,56 Millionen Dollar verkauft. Das Haus ist der gleiche Stil wie meiner mit einem ähnlichen Grundriss, aber hat ein 20% kleineres Grundstück und etwas unterlegene Aussicht, da ein paar Bäume den Ozean blockieren.

Das Nachbarhaus war in einer mittelmäßigen Form, genau wie mein Haus, als ich es Anfang 2014 für 1,23 Millionen Dollar gekauft habe. Grundlegende Mathematik zeigt eine ~ 27% Wertsteigerung in 2,3 Jahren oder eine 134% Barzahlung bei 20% Anzahlung . Im Nachhinein war es eine gute Entscheidung, eine verfallene 4% -ige CD in SF-Immobilien zu investieren. Mal sehen, wie sehr der Markt dieses Mal korrigiert.

Ich habe die Verkaufsagenten Nancy und Bob nach dem Verkauf eingeladen, um die Skinny auf den Markt zu bringen und eine Einschätzung meines Hauses abzugeben. Nach ungefähr vier Tagen der Beratung schickten sie mir einen detaillierten Bewertungsbericht und sagten: "Sie waren zu 85% sicher, dass sie mindestens $ 1.85M - $ 1.9M für mein Haus bekommen könnten." Die Gesamtrendite würde daher 31% betragen. -35% oder eine 155% -175% Cash-Bar-Rückzahlung auf die Anzahlung, wenn Sie meine $ 170.000 in Umbaukosten enthalten. Bruttogewinne = $ 440.000 - $ 490.000.

All diese Zahlen bedeuten nichts, bis mein Eigentum tatsächlich verkauft. Diese Zahlen sind einfach nett zu wissen, falls ich meine Meinung über das Halten von San Francisco Eigentum für immer ändere. Keine andere internationale Stadt ist so billig, dass so viele wachsende Unternehmen so gut zahlen. Wenn Sie die richtigen Fähigkeiten haben, ist Ihr Einkommenspotenzial unglaublich.

Überprüfen Sie die durchschnittlichen Gehälter von Software-Ingenieuren für einige der größten Tech / Internet-Firmen. Multiplizieren Sie diese Gehälter mit zwei und Sie haben einen typischen Eigenheimkäufer an der Westküste.

Wenn Airbnb, Uber und Snapchat veröffentlicht werden, pass auf!

Geld wird beim Kauf gemacht

Hier wurden die Dinge interessant. Nancy und Bob erwähnten, dass sie die Makler waren, die 2014 den einzigen anderen konkurrierenden Käufer in meinem Haus repräsentierten!

John, der Listing Agent von 2014, kam aus der Stadt und listete mein Eigentum als Gefallen für die Verkäufer auf, weil er im Haus nebenan aufwuchs, bevor er aufs College ging. Er vertrat zwei Schwestern, die nach Washington zogen. Im Alter von 73 zog sich John vor Jahren von seinem Job in der Fertigung zurück.

Der ursprüngliche Preis für mein Haus lag bei 1,24 Millionen Dollar, und ich bot 1,18 Millionen Dollar an, weil es bereits vier Wochen auf dem Markt war - am längsten für SF-Standards. John hatte ein Angebotstermin am Ende der dritten Woche, aber er bekam nichts, was gut genug für sie war.

John war nicht glücklich mit meinem Angebot von 1,18 Millionen Dollar, weil seine Käufer "weit über die Nachfrage" im Bereich von 1,4 bis 1,5 Millionen Dollar erwartet hatten. Aber John nahm mein mündliches Angebot an, nachdem ich ihm gesagt hatte, dass ich direkt mit ihm zusammenarbeiten würde um dem Vermittler des Käufers die Hälfte der gesamten Provision = $ 30.000 zu zahlen. Den Vertriebsmitarbeiter zu repräsentieren, ist eine großartige Strategie, wenn Sie wissen, was Sie tun und der Person vertrauen.

Ich erinnere mich, wie ich mit John am Küchentisch der 1940er Jahre saß und all seine Geschichten über die Nachbarschaft hörte. Er erzählte mir von einem berühmten Autor, der in den 1960er Jahren in der Nähe wohnte. Er erwähnte, wie der Baumeister Henry Dölger in der gegenüberliegenden Villa wohnte. Ich fragte ihn sogar nach einem Lebensrat, wenn er wieder 37 wäre. Er sagte, "Ich hätte mehr gespart.

Nachdem wir uns ein paar Stunden kennengelernt hatten, schüttelten wir uns im alten Schulstil über mein 1,18 Millionen Dollar-Angebot und mein Versprechen, mit ihm zusammenzuarbeiten, um die Transaktion so reibungslos wie möglich zu gestalten. Wir hatten noch keine Papiere unterschrieben, aber ich fühlte, dass er jemand war, dem ich vertrauen konnte.

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Der Squeeze

Einen Tag später kam John widerspruchsvoll zu mir zurück und sagte, er hätte noch ein höheres Angebot, das er den Verkäufern vorlegen müsse. Käufer scheinen aus dem Holzwerk herauszukommen, wenn sie wissen, dass ein erstes Angebot vorliegt. Obwohl enttäuscht, war es seine Treuepflicht gegenüber seinen Verkäufern, alle Angebote zu präsentieren.

Ich wusste bereits, dass ich einen Deal mit $ 60.000 bekommen würde, wenn ich nach den damaligen Comps fragen würde. Er war ein pensionierter Agent, der die Immobilie schlecht vermarktete. Er hatte null Bilder auf der MLS und ein gebrochenes "zum Verkauf" -Schild im Fenster. Er wusste nicht, wie er das Internet nutzen konnte, weshalb die Immobilie so schlecht vermarktet wurde. Ich fuhr zufällig durch die Nachbarschaft und suchte nach Häusern mit Meerblick, als ich das kaputte Schild "zum Verkauf" sah.

Nach einem langen Spaziergang im Park rief ich John an und hob widerwillig meinen Angebotspreis um $ 50.000 auf $ 1,23 Millionen. Ich sagte ihm, dies sei mein bestes und letztes Angebot. Ich erinnerte ihn auch an unsere Handshake-Vereinbarung. Sobald er die Neuigkeiten gehört hatte, sagte er mir, dass er den anderen Käufer ignorieren würde, egal was sie antworteten.

Bis jetzt habe ich mich immer gefragt, ob John ein Großmeisterunterhändler war, der mich dazu gebracht hat, meinen Angebotspreis mit einem gefälschten "Ich habe ein höheres Angebot" zu erhöhen. Es ist eine gängige Taktik, bei potenziellen Käufern emotionale Ängste zu erzeugen, um ihre Angebote zu erhöhen. Jetzt weiß ich, dass er ehrlich war.

"Wir hätten viel mehr geboten"

Ich erzählte Nancy und Bob, den zukünftigen Immobilienmaklern, die diese Geschichte in meinem Haus besuchten, und sie sagten mir, ihre Kunden hätten "weit mehr" im Jahr 2014 angeboten.Als ich fragte, wie viel mehr, antworteten sie, "bis zu $ ​​1.35M!" $ 1.35M ist im Baseballstadion, weil das das Eigentum eine realistische 15% in 2.3 Jahren bezogen auf die $ 1.55M Komp. Bedeutete, die gerade im 3Q2016 verkauft wurde. 15% ist immer noch eine gesunde 75% Rendite auf eine Anzahlung von 20%.

Ich habe Nancy und Bob gefragt, warum sie nicht einfach mehr anbieten, um zu gewinnen? Sie sagten, als sie John kontaktierten, um den Schalter zu machen, sagte er ihnen, dass der Deal bereits ratifiziert wurde und ignorierte ihre Anfrage. Diesmal kämpfte John für mich.

Ein paar Stunden zu verbringen, um John kennenzulernen, rettete mich im Grunde um + 120.000 $, weil ich damals, wenn nötig, auch bis zu 1,35 Millionen $ hätte kommen können. Ich hatte einen Monat zuvor auf einer Liegenschaft verloren, wo ich 1,51 Millionen Dollar angeboten hatte und der Gewinner bot 1,8 Millionen Dollar an! Dieses Haus wurde für 1,2 Millionen $ aufgeführt. Nusso.

John erzählte mir, dass er mit genug Geld in den Ruhestand gegangen sei, um seine Tage zu verbringen. Daher war seine Priorität nicht der Versuch Top-Dollar zu bekommen. Stattdessen war er mehr daran interessiert Die Transaktion wird so einfach wie möglich durchgeführt. Das ist GENAU, wie ich mich als Frührentner fühle. Sobald Sie genug Geld haben, beginnt der Wunsch nach mehr Geld zu verblassen. Sie möchten einfach einen großen, einfachen Knopf drücken, den Sie drücken können, um etwas zu erreichen.

Schlüssel zu erinnern: In Immobilien ist es wichtig, das Kaufrecht zu bekommen. Sie können Ihre Hypothek immer refinanzieren, aber Sie können NIEMALS Ihren Kaufpreis ändern! Ein guter Kaufpreis hilft, zumindest hier in Kalifornien aufgrund von Proposition 13, eine dauerhaft niedrigere Steuerbasis zu schaffen. Ein hoher Kaufpreis verbessert auch Ihre interne Rendite.

Einkaufsverhandlungs-Rekapitulation

1) Verstehen Sie, was die Verkäufer und der Immobilienmakler über einen hohen Preis hinaus wollen. Vielleicht möchten die Verkäufer eine dreimonatige Mietrückstandsdauer, damit sie einen 1031-Tausch machen können. Sei flexibel beim Einziehen. Vielleicht möchten die Verkäufer sicherstellen, dass die neuen Besitzer ihre 70 Jahre alte Eiche behalten. Sagen Sie ihnen, dass Sie den Baum nicht nur behalten, sondern ihn regelmäßig beschneiden und eine andere Eiche pflanzen, um ihm Gesellschaft zu leisten. Sie werden es lieben, wenn Sie das sagen aufgrund der Emotion, die mit Immobilien verbunden ist. Zuhören ist eine entscheidende Fähigkeit.

2) Sei eine Person deines Wortes. Es gab einmal eine Zeit, in der dein Wort deine Bindung war. Jetzt blättern die Leute die ganze Zeit, weil sie unehrenhaft und egoistisch sind. Eine Person ihres Wortes erscheint pünktlich, reagiert sofort auf alle Telefonanrufe und E-Mails und verpflichtet sich wie erwartet zu bestimmten Transaktionsmeilensteinen, z. 3% Anzahlung ernstes Geld.

3) Bauen Sie eine Beziehung mit dem Verkäufer und dem Agenten auf. Briefe schreiben. Bilder senden. Verbringen Sie so viel Zeit, wie Sie persönlich oder am Telefon sprechen. Verstehen Sie, dass es viel schwieriger ist, eine Person zu überlisten, sobald sie eine Verbindung entwickelt hat. Das gleiche Konzept gilt für Menschen, die versuchen, eine Abfindung zu verhandeln. Die meisten von Ihnen würden niemals Ihre Eltern, Geschwister oder liebenden Ehepartner nur für mehr Geld verschrauben. Leute passen auf Leute auf, die sie mögen.

4) Werden Sie intelligent genug, um den Immobilientransaktionsprozess gründlich zu verstehen und die Dokumente, so dass Sie die Strategie nutzen können, den Verkäufer zu überzeugen, Sie zu repräsentieren. Du bekommst nicht nur alles über dich, sondern auch die gesparten 2% - 3% Provisionen, indem du beide Seiten repräsentierst. Das Internet sollte Ihnen 80% der Informationen zur Verfügung stellen, die für die Transaktion benötigt werden. Die anderen 20% werden gewonnen, indem Sie Löcher in die Trockenbauwände bohren.

5) Erweitern Sie Ihr Netzwerk methodisch. Ihre lokale Maklergemeinschaft ist relativ klein. Je mehr Leute du kennst, desto höher ist deine Chance, eine Chance außerhalb des Marktes zu bekommen oder einen Deal zu günstigeren Konditionen abzuschließen. Nehmen wir an, die durchschnittliche Person besitzt ein Haus für 7 Jahre vor dem Verkauf oder Umzug. Wenn Sie einen Immobilienmakler pro Monat nur durch eine offene Haussuche kennen lernen, würden Sie Ihr Netzwerk durch 84 Immobilienmakler erweitern.

Es war ein tolles 2+ Jahre Leben in meinem Haus bis jetzt. Das begehbare Deck vom Hauptschlafzimmer ist fertig und wartet auf die Endkontrolle. Alles, was übrig bleibt, ist eine Landschaftsgestaltung. Die Freude an Immobilien bläst die Freude am Aktienmarkt weg. Es macht keinen Spaß, ein passiver Anleger zu sein, der Dividenden einzieht, während das echte Geld von der Geschäftsleitung und den Mehrheitsaktionären verdient wird.

In der Lage zu sein, einen Hypothekenzins von 2,5% zu nutzen und gleichzeitig die Zinsen von meinem Einkommen abzuziehen, fühlt sich fast illegal an. Zu wissen, dass die Immobilie um ~ 30% aufgewertet wurde, ist nur ein Sahnehäubchen, weil ich nicht verkaufen will. Stattdessen plane ich, das Haus für mindestens 2-5 weitere Jahre zu genießen, es für mehr semi-passives Einkommen zu vermieten, und dann ein anderes süßes Pad zu kaufen, um meine restlichen Tage zu leben.

Beim Kauf wird Geld verdient, weil Sie durch geschickte Verhandlungen weniger als nötig ausgeben. Geld ist nicht auf den Verkauf gemacht, weil eine weise Person für immer hält.

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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

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